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多家开发商被列入失信黑名单意味着什么?楼市正步入“缺货”阶段

2018-08-06 23:13 来源: 每日经济新闻

融资门槛大幅抬升,中小房企资金压力越来越大,越来越多中小开发商资金链面临断裂风险,中小房企拿地态度变得更为谨慎。今年1-7月,全国土地市场流拍土地数量达到419幅,对比去年同期的235幅上涨78%,创下历史纪录。

相对于中小房企的窘迫,大型房企日子越来越好,寡头格局已经初露端倪。目前,全国前20强房企的市场份额已从去年底的26.8%提升到今年上半年的36.3%,市场集中度提升速度明显加快。

显然,房地产市场一边在海水,一边在火焰。然而,寡头局面,对于房地产市场供应来说,并不是好事!

特别是在全国三四线城市的库存经过两年的棚户区改造后,已经跌到了近十年以来的最低点!这个时候,继续收紧中小房地产企业的融资,致使其无法开工,只会让“缺货”局面更加严峻。

地产寡头治下的房地产市场,又会如何呢?被称为先试先行的深圳房改中,最人瞩目的一条就是,市场商品住房占40%左右。楼市有限的供给,正在随着房地产寡头的日益强大,商品房土地出让的倾向性压缩,国内楼市香港化将更加显著。变化一:融资门槛大幅抬升,中小房企资金压力陡升

房地产企业回收现金流的压力越来越大。4月份以来,中国最大的房地产企业——碧桂园的高周转要求下,坍塌事故频发。而更多中小企业,在融资门槛大幅抬升的情况下,资金链面临断裂危险,今明两年中小房地产企业都将面临高度紧张的资金压力。

先看两则新闻:1、7月27日,秦皇岛22家开发商被列入失信"黑名单"

秦皇岛目前审核了全市的房地产开发商资质,将22家房地产开发商列入黑名单!

多家开发商被列入失信黑名单意味着什么?楼市正步入“缺货”阶段

2、7月20日,黑龙江141家失信的房地产开发商被曝光

黑龙江省纳入失信被执行的房地产开发企业,将停止其办理新建商品房买卖网上签约、存量房买卖合同网上签约和房屋交易手续;限制新项目准入,在全省范围内禁止新项目开发建设。

多家开发商被列入失信黑名单意味着什么?楼市正步入“缺货”阶段

主要是债务纠纷、资金链出现严重问题、承建商撤离工地、扫尾工作迟迟不能进行、交房遥遥无期等。简单说就是开发商资金链可能断了,项目可能烂尾了。

众所周知,资金链是房地产竞争的核心竞争要素,往往融资额度的多寡决定了一家房地产企业的生死存亡。在近年来,房地产多城调控升级的情况下,房地产开发贷白名单越发严格、资管新规严控非标等举措进一步抬高了行业融资的门槛。根据申万宏源证券的测算:

2017年76%的房地产融资额集中于行业前30强以外的房企手中,但是这些企业的权益销售份额仅为31%。这意味着中小房企对外部资金的依赖度较高,通过外部融资收缩倒逼中小房企退出的空间较大。

在宏观资金角度看,今明两年房地产企业都将面临资金压力高度紧张时刻。

1、目前,银行端的开发贷、信托与信用债的融资名单正逐步打通,信用融资风险统一管控,而这份白名单的长度正在缩短。

2、今年,房地产信用债的发行主体中上市公司、中央国企、销售TOP30和资产规模1000亿以上房企占比出现明显提升。头部企业利率走低,而中小房企利率仍然居高不下。

3、根据资管新规要求,预计2020年后非标产品投向房地产的规模将大幅缩减。由银行非标理财的规模倒算,房地产行业非标融资余额约4至5万亿,假设90%的非标产品不续发、年均减少三分之一,则2018-2020年年均非标融资减少1.4万亿,占2017年行业融资总额的9.1%。

4、从房地产行业的偿债压力时点来看,明后两年是房企信用债的偿还高峰,今年四季度和明年一季度是信托偿还高峰,2020年前非标偿还的压力都将存在,可见今后几年房地产将是行业资金压力最大的时刻。变化二:资金压力下,全国土地流拍增多

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